STJ DEFINE QUE AIRBNB EM CONDOMÍNIOS DEPENDE DE APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA: O QUE MUDA NA PRÁTICA?

1) INTRODUÇÃO

A Segunda Seção do C. Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu recente e importantíssima decisão acerca da utilização de imóveis residenciais em plataformas digitais de hospedagem de curta temporada, tais como Airbnb, Booking e similares.

No julgamento do REsp nº 2.121.055, o C. STJ fixou entendimento no sentido de que a exploração reiterada de unidades condominiais para estadias de curta duração depende de aprovação assemblear qualificada, com quórum mínimo de 2/3 dos condôminos, por representar potencial alteração da destinação residencial do empreendimento.

A decisão representa um marco no Direito Condominial brasileiro e tende a impactar diretamente condomínios residenciais, investidores imobiliários, administradoras, síndicos e proprietários que utilizam plataformas digitais para locação de curta temporada.

2) O QUE DECIDIU O C. STJ?

Por maioria de votos, a Segunda Seção do C. STJ entendeu que a exploração econômica e profissional de hospedagens de curta duração descaracteriza, em determinadas hipóteses, a finalidade estritamente residencial do condomínio.

Segundo o entendimento vencedor, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, a intensa rotatividade de hóspedes, típica das plataformas digitais, produz reflexos diretos na dinâmica condominial, especialmente em temas relacionados à:

a)     Segurança;

b)    Controle de acesso;

c)     Sossego;

d)    Salubridade;

e)     Convivência coletiva.

O C. Tribunal destacou que tais contratos não se enquadram perfeitamente nem como locação residencial tradicional, nem como atividade hoteleira, podendo ser classificados como contratos atípicos.

Além disso, o C. STJ deixou claro que o simples fato de a contratação ocorrer por aplicativo não altera, por si só, a natureza jurídica do negócio. O ponto central analisado foi a exploração reiterada, profissional e econômica da atividade.

3) ALTERAÇÃO DE DESTINAÇÃO DO CONDOMÍNIO

O fundamento jurídico central da decisão encontra respaldo no artigo 1.351 do Código Civil brasileiro, que preconiza:

“Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção e da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária.”

A interpretação adotada pelo C. STJ foi no sentido de que condomínios com destinação residencial não podem, automaticamente, admitir atividades com características de hospedagem rotativa sem autorização coletiva.

Assim, a exploração de “short stay” em edifícios residenciais dependerá de deliberação assemblear qualificada.

4) A DECISÃO PROÍBE O AIRBNB?

A resposta é direta: não proíbe! Este é um ponto extremamente importante.

O C. STJ não proibiu genericamente o uso do Airbnb em condomínios residenciais. O que a Corte definiu foi que a atividade não constitui um Direito absoluto do proprietário quando houver potencial desvirtuamento da finalidade residencial do empreendimento.

Na prática, o entendimento consolidado estabelece que:

a)     Condomínios podem restringir ou regulamentar a atividade;

b)    A autorização depende de aprovação de 2/3 dos condôminos;

c)     Convenções condominiais passam a ter papel central na regulamentação do tema;

d)    O exercício do direito de propriedade deve observar a função social e as regras de convivência coletiva.

5) IMPACTOS PRÁTICOS PARA CONDOMÍNIOS

A decisão fortalece significativamente a autonomia dos condomínios residenciais. Na prática, muitos empreendimentos passarão a:

a)     Revisar convenções condominiais;

b)    Regulamentar hospedagens de curta duração;

c)     Instituir regras de cadastro de hóspedes;

d)    Disciplinar acesso às áreas comuns;

e)     Limitar quantitativos de estadias;

f)      Discutir eventual proibição da atividade.

Também é provável o aumento de assembleias destinadas exclusivamente à discussão do tema.

6) E OS CONDOMÍNIOS QUE JÁ POSSUEM AIRBNB?

Cada caso deverá ser analisado individualmente. Condomínios que historicamente toleravam a atividade podem enfrentar discussões relacionadas à supressio, boa-fé objetiva e legítima expectativa dos proprietários.

Por outro lado, a recente uniformização do entendimento pelo C. STJ tende a fortalecer juridicamente medidas restritivas aprovadas em assembleia.

Importante destacar que, não obstante a decisão não tenha sido proferida sob o rito dos recursos repetitivos, ela possui fortíssimo caráter persuasivo e deverá orientar os Tribunais brasileiros.

7) DIREITO DE PROPRIEDADE X DIREITO COLETIVO

O julgamento evidencia um tema cada vez mais recorrente no Direito Condominial moderno: o equilíbrio entre o direito individual de propriedade e os interesses coletivos da comunidade condominial.

O C. STJ sinalizou que o exercício da propriedade privada, em ambiente condominial, não pode ignorar os impactos gerados aos demais moradores.

A decisão, portanto, reforça a natureza híbrida do condomínio edilício, onde coexistem direitos individuais e limitações impostas pela vida em coletividade.

8) CONCLUSÃO

A recente decisão do C. STJ representa um divisor de águas nas discussões envolvendo locações por curta temporada em condomínios residenciais.

A partir de agora, ganha força o entendimento de que a exploração reiterada de imóveis via plataformas como Airbnb depende de autorização coletiva qualificada, especialmente quando houver potencial descaracterização da finalidade residencial do empreendimento.

Síndicos, administradoras, investidores e condôminos devem acompanhar atentamente os desdobramentos do tema, especialmente no que diz respeito à revisão de convenções, elaboração de regulamentos internos e prevenção de conflitos condominiais.

O cenário aponta para uma tendência clara de fortalecimento da autonomia condominial e da prevalência do interesse coletivo na gestão da convivência em empreendimentos residenciais.