A RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO POR DANOS OU FURTOS DE BENS EM ÁREAS COMUNS

1) INTRODUÇÃO

É recorrente, no âmbito condominial, a discussão acerca da responsabilidade do condomínio por danos, furtos ou extravios de bens deixados nas áreas comuns, tais como garagens, bicicletários, depósitos ou espaços compartilhados. Veículos automotores, bicicletas e outros bens de propriedade dos condôminos frequentemente são objeto de controvérsia quando ocorre algum evento danoso nesses locais.

Entretanto, o ordenamento jurídico e a jurisprudência pátria são claros ao estabelecer que, como regra geral, o condomínio não possui responsabilidade pela guarda, vigilância ou integridade desses bens.

2) NATUREZA DAS ÁREAS COMUNS E AUSÊNCIA DE DEVER DE GUARDA

As áreas comuns do condomínio, ainda que destinadas ao estacionamento de veículos, guarda de bicicletas ou acomodação de outros bens, não configuram prestação de serviço de guarda ou vigilância. Trata-se, na realidade, de espaços pertencentes coletivamente aos condôminos, cujo uso decorre da fração ideal de cada unidade.

De fato, os danos sofridos nas dependências da garagem / bicicletário do condomínio não são de responsabilidade deste, afinal, não se trata de um serviço, mas sim da garagem/bicicletário pertencente ao próprio condômino, através de uso de seu percentual de área comum.

Dessa forma, a responsabilidade pela guarda de carros, bicicletas e demais bens deixados nesses locais é exclusiva de seus proprietários, inexistindo, em regra, qualquer dever do condomínio de indenizar eventuais prejuízos decorrentes de furtos, danos ou extravios.

3) ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui entendimento pacificado no sentido de que somente é possível imputar responsabilidade ao condomínio quando houver previsão clara, expressa e inequívoca na Convenção Condominial assumindo o dever de guarda e vigilância dos bens dos condôminos.

Nesse sentido, destacam-se precedentes emblemáticos, como os Recursos Especiais nº 268.669/SP e nº 310.953/SP, nos quais se firmou o entendimento de que, na ausência de cláusula específica na Convenção, não há falar em omissão, negligência ou responsabilidade do condomínio por fatos ilícitos praticados por terceiros em áreas comuns.

4) RESPONSABILIZAÇÃO EXCEPCIONAL E NECESSIDADE DE CLÁUSULA EXPRESSA

Assim, apenas em situações excepcionais, quando a Convenção do condomínio ou o Regimento Interno dispuserem expressamente sobre a responsabilidade pela guarda de veículos, bicicletas ou outros bens, é que o condomínio poderá ser compelido a indenizar o condômino prejudicado.

Na inexistência dessa previsão, eventual responsabilização deve ser individualizada, recaindo exclusivamente sobre aquele que efetivamente praticou o ato ilícito. Imputar o prejuízo à coletividade condominial, que não aufere lucro e não contribuiu para o evento danoso, violaria princípios básicos do direito civil e do próprio regime condominial.

5) JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS ESTADUAIS

Além do entendimento do STJ, a jurisprudência dos Tribunais Estaduais é dominante ao afastar a responsabilidade do condomínio em casos de furtos ou danos ocorridos em áreas comuns, quando inexistente previsão expressa na Convenção. Diversas decisões dos Tribunais de Justiça do Paraná, São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais reforçam que o dever de indenizar não se presume, sendo indispensável a demonstração de culpa, nexo causal ou obrigação previamente assumida pelo condomínio.

Com a finalidade de ilustrar e tornar ainda mais explicativo, seguem abaixo trechos de alguns entendimentos pretorianos dos Tribunais Estaduais acerca do tema em apreço:

“Furto em área comum. Ausência de responsabilidade do condomínio. Necessidade de expressa previsão em convenção ou regimento interno. Precedente do superior tribunal de justiça.”

(TJ-PR - RI: 00251137320208160182 Curitiba 0025113-73.2020.8.16.0182 (Acórdão), Relator: José Daniel Toaldo, Data de Julgamento: 21/03/2022, 3ª Turma Recursal, Data de Publicação: 22/03/2022)

“Furto de bicicleta em condomínio. Bicicletário. Inexistência de previsão de responsabilidade do condomínio. Dever de indenizar não caracterizado.”

(TJ-PR - RI: 00033025220198160195 PR 0003302-52.2019.8.16.0195 (Acórdão), Relator: Juíza Fernanda de Quadros Jorgensen Geronasso, Data de Julgamento: 16/11/2020, 5ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Data de Publicação: 17/11/2020)

“O condomínio poderia ser responsabilizado pelo furto ocorrido no interior de suas unidades, caso assim tivesse estabelecido na convenção condominial aprovada pelos condôminos. Ausência de demonstração de omissão ou ação por parte do preposto do condomínio que tivesse ensejado a alegada subtração da bicicleta.”

(TJ-RJ - APL: 00043169120158190045 Rio de Janeiro Resende 2ª Vara Cível, Relatora: Maria Helena Pinto Machado Martins, Data de Julgamento: 01/06/2016, Quarta Câmara Cível, Data de Publicação: 06/06/2016)

“A jurisprudência do STJ firmou entendimento no sentido de que, inexistindo cláusula expressa na convenção relativa à guarda e vigilância de bens patrimoniais de terceiros, não responde o condomínio por eventuais furtos ou roubos ocorridos na área comum de suas dependências.”

(TJ-MG - AC: 10000190344507001 MG, Relator: Valdez Leite Machado, Data de Julgamento: 01/10/2019, Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2019)

6) CONCLUSÃO

Diante do exposto acima, conclui-se que o condomínio, via de regra, não responde por furtos, danos ou extravios de carros, bicicletas ou outros bens deixados em áreas comuns, salvo se houver cláusula expressa na Convenção Condominial assumindo tal responsabilidade.

A análise das normas internas do condomínio e da jurisprudência aplicável é essencial para a correta orientação dos Síndicos, Administradores e Condôminos, evitando conflitos desnecessários e expectativas indenizatórias sem respaldo legal.

7) MEDIDA PREVENTIVA

Como medida preventiva, recomenda-se que Síndicos e Administradores Condominiais promovam a ampla divulgação do conteúdo da Convenção e do Regimento Interno, especialmente no que se refere à inexistência de responsabilidade do condomínio pela guarda de veículos, bicicletas e outros bens deixados nas áreas comuns. É igualmente prudente investir em sinalização adequada nesses espaços, informando que a guarda dos bens é de responsabilidade exclusiva de seus proprietários. Aos condôminos, por sua vez, cabe a adoção de medidas individuais de segurança, como o uso de travas, cadeados, dispositivos de proteção e, quando aplicável, a contratação de seguro próprio. Tais providências contribuem para a prevenção de conflitos, reforçam a segurança jurídica da coletividade e promovem uma convivência condominial mais equilibrada e transparente.